개요:
* 상가건물 양수인은 임차건물의 소유권을 이전받기 전에 발생한 연체차임이나 관리비에 대한 청구권을 원칙적으로 취득하지 못한다.
질문:
상가건물의 양수인은 임차건물의 소유권을 이전받기 전에 발생한 연체차임이나 관리비를 대신 받을 수 있나요?
답변:
네, 원칙적으로는 받을 수 없습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제2항은 “임차건물의 양수인 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미입니다.
그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있습니다. 이는 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문입니다.
따라서 귀하의 경우에도 이전 임대인과 사이에 별도의 채권양도절차가 없는 한 소유권을 이전받기 전의 연체차임 등에 대하여는 권리를 행사할 수 없을 것으로 보입니다
추가 설명:
다만, 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 볼 수 있습니다.