개요:
* 임차권과 분리된 임차보증금반환채권의 양도의 효력
* 임차권과 분리된 임차보증금반환채권 양수인의 우선변제권의 인정 여부
질문:
저는 상가건물임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수하였는데 이 경우 상가건물임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하나요?
답변:
아닙니다.
대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.
따라서, 귀하의 경우에도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 귀하를 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
이는 임차권과 임차보증금반환채권은 서로 독립된 채권으로서, 임차권을 양수받았다고 하더라도 임차보증금반환채권은 여전히 임차인에게 귀속되기 때문입니다. 따라서, 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 경우에는 임차권이 없는 상태에서 임차보증금반환채권을 행사하는 것과 마찬가지이므로, 우선변제권을 인정할 수 없다는 것입니다.
다만, 위와 같은 대법원 판례는 주택임대차보호법과 관련된 것이므로, 상가건물임대차보호법에도 동일하게 적용될지는 여전히 논란의 여지가 있습니다. 따라서, 구체적인 법률적 조언을 위해서는 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.