개요:
임차권한 없는 자로부터 임차한 경우, 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 있는지 여부에 대한 설명
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조 제2항
* 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결
질문:
임차권한 없는 자로부터 임차한 경우, 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 있는가요?
답변:
아니요, 일반적으로 임차권한 없는 자로부터 임차한 경우, 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없습니다.
주택임대차보호법상 우선변제권은 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항요건을 갖추었을 경우에 인정되는 권리입니다. 이때, 대항요건 중 하나는 임대인이 주택의 소유자 또는 그로부터 적법하게 임대차권을 승계받은 자라는 것입니다. 따라서, 임차권한 없는 자로부터 임차한 경우, 임대인이 주택의 소유자 또는 그로부터 적법하게 임대차권을 승계받은 자가 아니라면, 임차인은 대항요건을 충족하지 못하여 우선변제권을 취득할 수 없습니다.
위 판례는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙로부터 임차한 甲이 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 있는지 여부를 판단한 사건입니다. 대법원은 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 기록상 찾아볼 수 없다고 판단하였고, 따라서 甲이 임차권한 없는 자로부터 임차한 경우로서 우선변제권을 취득할 수 없다고 보았습니다.
따라서, 임차권한 없는 자로부터 임차한 경우, 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없다고 보는 것이 일반적입니다. 다만, 임차권한 없는 자가 임대차계약 당시 주택의 소유자 또는 그로부터 적법하게 임대차권을 승계받은 자의 지위에 있었다고 인정되는 경우에는 임차인은 우선변제권을 취득할 수 있을 것입니다.
한편, 임차권한 없는 자로부터 임차한 경우에도, 임차인이 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제입니다. 소액임차인은 임차보증금이 주택임대차보호법에서 정한 금액 이하인 임차인을 말합니다. 소액임차인은 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 일정 금액을 배당받을 수 있습니다.