임차권 양도, 대항력 소멸 여부

개요:

주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 합니다. 임차권을 양도한 경우, 양수인은 종전임차인의 대항력과 동일한 대항력을 취득합니다.

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결

질문:

甲이 주택임대차보호법의 대항력을 갖춘 주택임차인 乙로부터 적법하게 임차권을 양수받고 점유를 승계한 후, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고를 하였습니다. 이 경우 甲은 전입신고를 한 때부터 주택임대차보호법상 대항력을 갖게 되나요?

답변:

네, 그렇습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 합니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

따라서 甲은 전입신고를 한 때부터 종전임차인 乙의 대항력과 동일한 대항력을 취득하게 됩니다.

해설:

임차권 양도 시 종전임차인의 대항력이 소멸되지 않는 이유는, 임차권의 본질이 임차인의 주거 안정을 보호하는 데 있기 때문입니다. 임차권 양도 시 양수인에게 대항력을 부여하는 것은 양수인의 주거 안정을 보호하기 위한 것이므로, 종전임차인의 대항력도 소멸되지 않도록 하여 양수인의 주거 안정을 보호하는 데 중점을 둡니다.