개요
주택임차권을 임대인의 동의를 얻어 적법하게 양도받은 경우, 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한다.
* 대법원 판례(2010다101275): 주택임차권을 임대인의 동의를 얻어 적법하게 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한채로 존속한다고 보아야 한다. 따라서 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것이다.
질문
저는 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도받았습니다. 저는 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있는지요?
답변
네, 귀하는 임차권의 양수인으로서 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
대법원 판례에 따르면, 임차권을 임대인의 동의를 얻어 적법하게 양도받은 경우, 양수인은 원래의 임차인이 가지는 대항력을 승계받습니다. 따라서 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
다만, 양수인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.
* 임차권의 양도가 적법하게 이루어져야 합니다.
* 양수인이 임차권을 양도받은 후 점유와 주민등록을 승계하여야 합니다.
* 양수인이 임차권을 양도받은 후 6개월 이내에 경매절차에 배당요구를 하여야 합니다.
따라서 귀하의 경우, 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도받은 후, 점유와 주민등록을 승계하고, 6개월 이내에 경매절차에 배당요구를 하시면, 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.