개요:
* 임차권 없는 자의 임대차 계약의 유효성
* 임차권 없는 자의 임대차 계약에 따른 우선변제권의 인정 여부
질문:
저는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 자로부터 이 사건 상가를 임차하는 계약을 체결한 후 기존 임차인으로부터 상가를 인도받았는데 다음날 이가 매각대금을 완납하고 丙 주식회사에 이 사건 상가에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤습니다 이 경우 저에게 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 있는가요?
답변:
아닐 가능성이 높습니다.
대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 “주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다”고 판시한 바 있습니다.
그런데 대법원은 유사한 사안에서 “최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.”고 하면서 최고가매수신고인에게 적법한 임대차 체결권한이 없다고 판시하였습니다.
따라서, 귀하의 경우 최고가매수신고인에 불과할 뿐 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어려운 과 계약을 체결했다면 우선변제권을 취득하였다고 단정하기 어려울 것으로 보입니다.
다만, 위와 같은 대법원 판례는 주택임대차보호법과 관련된 것이므로, 상가임대차보호법에도 동일하게 적용될지는 여전히 논란의 여지가 있습니다. 따라서, 구체적인 법률적 조언을 위해서는 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.