개요:

임차보증금을 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점 이전에 일부 지급하고, 그 이후에 나머지 보증금을 지급한 경우, 우선변제권의 기준시점은 언제일까요?

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
* 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결: 임차인이 임대차계약 당일 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 인정된다.

 

질문:

甲은 단독주택 소유자로부터 당시 비어 있던 101호를 임차보증금 6,500만원에 임차하면서 계약 당일 500만원을 지급하고, 소유자의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 다음날 이 사건 주택 101호에 일부 이사짐을 옮기고(전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일 마침), 약 1개월 뒤에 나머지 임차보증금 6,000만원을 지급하고 나머지 이사를 마쳤습니다. 그런데 그 사이에 또 다른 임차인 乙이 소유자와 같은 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고 전세금 6,500만원에 관해서 전세권설정등기를 마쳤습니다.

甲은 보증금을 늦게 지급하였으므로 우선변제를 받을 수 없는가요?

 

답변:

아니요, 甲은 우선변제를 받을 수 있습니다.

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결에 따르면, 임차인이 임대차계약 당일 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 인정됩니다.

이 사안에서 甲은 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였습니다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 甲은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

따라서, 甲은 乙보다 우선변제권을 행사할 수 있습니다.