개요:
임대차보호법에서 규정한 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 약정은 효력이 없습니다.
질문:
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차 계약을 체결하였는데, 계약서에 “2년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 임대인에게 명도하기로 약정함”이라는 문구가 있습니다. 이 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
답변:
네, 가능합니다.
위 계약서의 내용은 상가건물임대차보호법 제10조제1항에서 규정한 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 내용입니다. 그러나 상가건물임대차보호법 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”고 규정하고 있습니다.
따라서 위 계약서상 상가건물임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없습니다. 따라서 사안의 경우 임차인은 상가건물임대차보호법 제10조제1항에 근거하여 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
다만, 다음과 같은 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
* 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
* 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
* 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
* 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
* 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
* 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
* 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
* 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
* 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
* 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
* 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
따라서 위 사안에서 임대인이 위와 같은 정당한 사유를 입증하지 못할 경우, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있습니다.