개요:
임차인의 전대와 우선변제권의 관계에 대한 설명
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항
* 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결
질문:
임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지?
답변:
예, 가능합니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 대항력을 취득한다고 규정하고 있습니다. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 수 있습니다.
따라서, 임차인의 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임차인은 임대차 종료 후에도 임차보증금을 반환받지 못하고 경매절차가 개시된 경우, 소액임차인으로서 배당받을 수 있습니다.
설명:
주택임대차보호법상 우선변제는 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었을 경우에 인정되는 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우를 포함하고 있습니다.
임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있습니다. 따라서, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 수 있습니다.
다만, 임차인이 임대인의 승낙을 받지 않고 임차주택을 전대한 경우, 임대인이 임차인의 전대행위를 임대인에 대한 배신행위라고 평가하여 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 대항력을 상실하게 되고, 경매절차에서 후순위권리자 등에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다.
그러나, 임차인의 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 임차인의 전대행위를 임대인에 대한 배신행위라고 평가하여 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 이 경우 임차인은 대항력을 유지하게 되고, 경매절차에서 소액임차인으로서 배당받을 수 있습니다.
위 판례는 임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인의 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없다고 판단하였습니다. 따라서, 위 판례의 법리를 근거로 하여, 임차인의 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임차인은 임대차 종료 후에도 임차보증금을 반환받지 못하고 경매절차가 개시된 경우, 소액임차인으로서 배당받을 수 있다고 할 것입니다.