개요:
임차인이 임차목적물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우 전차인의 전대인에 대한 부당이득금 반환의무 여부에 대한 검토
질문:
상가 소유자로부터 상가를 임차한 A가 상가를 B에게 전대하였습니다. A와 소유자 사이의 임대차계약 기간이 만료되어 계약이 종료되었습니다. 그럼에도 불구하고 B는 임차목적물에서 3개월간 영업을 계속하였습니다. 이러한 경우에 B는 A에 대하여 전대기간 종료일 이후의 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있습니까?
답변:
네, B는 A에 대하여 전대기간 종료일 이후의 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있습니다.
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서, 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하지 않습니다. 따라서 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반환 청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있습니다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결 등).
또한 대법원은 위와 같은 법리가 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결).
따라서 사안의 경우에 A와 소유자 사이의 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 B가 임차목적물을 점유·사용함으로써 A에게 차임 상당의 손해를 입혔다고 볼 수 있습니다. 따라서 B는 A에 대하여 전대기간 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무를 부담합니다.
유의 사항:
* 임대차가 종료된 경우에도 임대목적물을 계속 점유·사용하는 경우 부당이득이 발생할 수 있습니다.
* 전차인의 경우에는 전대인에 대한 부당이득금 반환의무가 있습니다.