개요:
주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택이 경매되는 경우, 임차기간이 만료되지 않았더라도 배당요구를 할 수 있습니다. 다만, 배당요구는 임대차계약의 해지의 의사표시로 볼 수 있으므로, 임대인에게 배당요구사실이 통지되면 임대차계약은 종료됩니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제1항
* 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결
* 대법원 1998.09.18. 선고 97다28407 판결
질문:
임차인 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인바, 임차주택에 대하여 임차기간 만료 전에 경매개시결정되자 배당요구를 하였습니다. 이 경우 임대차계약은 종료되는 것일까요?
답변:
네, 임대차계약은 종료됩니다.
임대차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
따라서 임차인 甲의 배당요구는 임대차관계의 해지의 의사표시로 볼 수 있고 경매법원을 통하여 임대인에게 임차인 甲의 배당요구사실이 통지되는 시점에 임대차관계는 해지되는 것입니다.
다만, 임대인에게 배당요구사실이 통지되기 전까지는 임대차관계가 종료되지 않았으므로, 임차인 甲은 임대차보증금을 반환받을 수 없습니다.
따라서 임차인 甲은 임대인에게 배당요구사실이 통지되는 시점까지 임대차보증금의 반환을 요청하여야 할 것입니다.