개요:
임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인은 대항력을 갖추고 있는 한, 임대차관계가 종료한 경우에도 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 따라서 임대차기간이 종료하기 전까지는 임차주택 경락인에게 주택을 인도할 필요가 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제4조 제2항, 제8조 제1항
* 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결
질문:
임차인 甲은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인인바, 임차주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 하지 아니하였습니다. 그런데 임차주택을 경락받은 乙은 甲에게 빨리 주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 임차인 甲은 乙에게 주택을 인도해주어야 하나요?
답변:
아니요, 임차인 甲은 乙에게 주택을 인도해주지 않아도 됩니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제4조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
따라서 임차인 甲은 임차주택의 경매절차에서 배당요구를 하지 아니하였더라도 임차주택의 양수인인 乙에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 즉, 임대차기간이 종료하기 전까지는 乙에게 주택을 인도할 필요가 없는 것입니다.
다만, 임차인 甲은 임대차기간이 종료한 이후에도 보증금을 반환받지 못하는 경우, 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있습니다. 따라서 임차인 甲은 임대차기간이 종료하기 전에 임대인에게 보증금의 반환을 요구하여야 합니다.