개요:
임차주택이 경매되는 경우, 대항력 있는 임차인은 임대차기간의 만료 여부와 관계없이 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제2항
* 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결
질문:
저는 근저당권 등과 같은 제3자의 권리관계가 일체 설정되지 않은 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마친 후 확정일자까지 받아 두었는데, 제가 임차하고 있는 주택이 임대차기간만료 전에 경매절차에 넘어가고 말았습니다. 임대차기간이 만료되기 전이라도 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
답변:
네, 임대차기간의 만료 여부와 관계없이 임차주택이 경매되는 경우, 대항력 있는 임차인은 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
구 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서는 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다는 규정을 두고 있었습니다. 이에 따라, 임차주택이 경매되는 경우 임차기간이 만료되지 않은 대항력 있는 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부가 논란이 있었습니다.
그러나 현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 위 단서를 삭제하여, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인도 임대차기간의 만료 여부와 관계없이 우선변제권을 행사할 수 있도록 하였습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대차기간의 만료 여부와 관계없이 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
다만, 민사집행법상 경매에서 배당요구는 집행법원이 정하는 배당요구의 종기까지 하여야 하므로(민사집행법 제84조 제1항, 제88조), 이 점을 감안하여 배당요구의 종기 이전에 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하여야 합니다.