개요:
임차주택이 경매로 넘어갈 경우, 소액임차인은 최우선변제권을 갖습니다. 하지만, 대항요건을 갖추지 않으면 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조
* 주택임대차보호법 시행령
질문:
다른 지역으로 이사를 가야 할 경우에도 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요?
답변:
소액임차인의 대항요건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 이 대항요건은 경매절차에서 배당요구의 종기까지 유지되어야 합니다. 따라서, 귀하는 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 주택의 점유 및 주민등록을 유지해야 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있습니다.
만약 부득이 배당요구 종기일 이전에 이사를 가려면 주택임차권등기를 마치고 이사를 해야 할 것입니다.
또한, 채무자의 채무변제 등의 사유로 집행절차가 취소되는 경우가 있어 매수인이 매각대금을 완납할 때까지는 대항요건을 유지하는 것이 안전할 것으로 보입니다.
참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을,
* 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서,
* 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원의 범위에서,
* 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인 경우에 한하여 2,000만원의 범위에서,
* 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에 한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다.
요약:
소액임차인의 대항요건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 이 대항요건은 경매절차에서 배당요구의 종기까지 유지되어야 합니다. 따라서, 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 주택의 점유 및 주민등록을 유지해야 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있습니다.