개요:
임차주택의 매각절차에서 임차인이 매수인으로 선정된 경우, 매각대금을 납부할 때 배당받을 채권으로 상계할 수 있는지 여부에 대한 문의
관련법 및 판례:
* 민사집행법 제143조 제2항
질문:
서울 소재 소액임차인이 선순위 근저당권자가 신청한 담보권실행을 위한 경매절차에서 임차보증금 4,000만원의 전액을 배당받지는 못하고, 소액임차인으로서의 최우선변제금 1,600만원만 배당 받을 것으로 예상됩니다. 이 경우 임차인이 경매절차에서 위 주택을 매수하여 매각대금을 납부할 때 배당받을 최우선변제금 1,600만원으로 상계할 수 있는지요?
답변:
예, 가능합니다. 민사집행법 제143조 제2항에 따르면, 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다. 따라서 임차인은 상계신청서를 제출하여 배당받을 최우선변제금 1,600만원을 대등액에서 매각대금과 상계할 수 있습니다.
다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용되어 최우선변제금이 1,000만원으로 제한될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
결론:
임차인이 경매절차에서 임차주택을 매수한 경우, 배당받을 채권으로 매각대금을 상계할 수 있습니다. 다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 최우선변제금이 1,000만원으로 제한될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.