재계약시 보증금 증액 제한 규정
주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다.
그런데 재계약의 경우에도 위와 같은 보증금 증액제한규정이 적용되는지에 대해서는 논란이 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제7조
* 주택임대차보호법 시행령 제8조
질문:
저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되었습니다. 그런데 집주인은 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우 「주택임대차보호법」상의 증액제한규정이 적용될 수 없는지요?
답변:
대법원 판례에 따르면, 주택임대차보호법 제7조는 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에만 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 합니다.
따라서 귀하의 경우와 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않습니다. 따라서 집주인과의 협의에 따라 보증금 증액의 한도를 조정해야 할 것입니다.
참고사항:
* 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우의 상한을 규정하고 있습니다. 그러나 이 규정은 계약기간 중에 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 것을 규제하려는 취지로 보이며, 계약기간이 만료된 후 재계약을 체결하는 경우에는 위와 같은 제한을 받지 않을 것으로 보입니다.