개요
임차인은 임대차계약에 따라 임대인에게 보증금을 지급합니다. 이때 임차보증금은 임차인의 임차권을 보호하기 위한 목적으로 지급되는 것으로, 임대차계약이 종료된 경우 임차인이 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리를 보장합니다.
한편, 저당권은 채권자가 채무자의 재산에 대하여 일정한 우선변제권을 갖는 권리입니다. 따라서 임대인이 임차건물에 저당권을 설정하였다면, 임차인은 저당권자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.
그러나 저당권설정등기 후 임차보증금을 증액하는 경우, 그 증액한 보증금은 저당권자에게 대항할 수 없습니다. 이는 저당권설정등기 후 이루어진 임차보증금 증액은 저당권자의 권리를 침해하는 행위이기 때문입니다.
관련법 및 판례
* 민법 제310조(전세권의 효력)
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결
질문
임차건물에 관한 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인 甲이 저당권설정등기 후 임대인 乙과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 그 증액한 보증금으로 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자 丙에게 대항할 수 있나요?
답변
아니요, 대항할 수 없습니다. 위 판결에 따르면, 임차인이 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우, 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있습니다. 그러나 저당권설정등기 후 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면, 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없습니다.
따라서 위와 같은 경우 임차인은 저당권설정등기 이전의 보증금을 상환 받을 때까지 건물을 명도할 수 없고, 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없습니다.
예를 들어, 임차건물에 저당권설정등기가 되어 있지 않은 상태에서 임차인 甲이 임대인 乙과 임차계약을 체결하고, 임차보증금 1억 원을 지급하였다고 가정해 보겠습니다. 이후 임대인 乙이 임차건물에 저당권을 설정하고, 임차인 甲과 합의하여 임차보증금을 1억 5천만 원으로 증액하였다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 임차인 甲은 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득하였으므로, 저당권자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 그러나 저당권설정등기 후 이루어진 임차보증금 증액은 저당권자의 권리를 침해하는 행위이므로, 저당권자에게는 대항할 수 없습니다.
따라서 위와 같은 경우 임차인 甲은 저당권설정등기 이전의 보증금인 1억 원을 상환 받을 때까지 건물을 명도할 수 없습니다. 저당권자에 대한 대항력을 확보하기 위해서는 저당권설정등기 이후에 이루어진 임차보증금 증액분을 돌려받거나, 저당권설정등기 이전의 보증금을 저당권자에게 제공하여 저당권을 말소시켜야 합니다.