개요:
임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우, 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있습니다. 다만, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없습니다. 따라서 임차인은 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항
* 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결
* 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결
질문:
대항력을 갖춘 임차인인 甲은 거주하고 있는 임차주택에 임대인 乙의 채권자 丙의 저당권설정등기가 경료된 후, 임대인 乙과 임차보증금을 증액하기로 합의하고 乙에게 초과된 임차보증금을 지급하였습니다. 이 경우 甲은 저당권에 기하여 임차주택을 경락받은 丙에게 丙이 증액부분을 포함한 임대차보증금전부를 반환할 때까지 임차주택을 인도하지 않으려고 합니다. 법적으로 가능할까요?
답변:
아닙니다. 甲은 저당권에 기하여 건물을 경락받은 丙의 건물명도 청구에 대하여 증액 전의 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 인도할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 丙에게 대항할 수 없습니다. 따라서 甲은 증액 후의 임차보증금 전부를 반환받을 때까지 임차주택을 인도하지 않겠다고 할 수는 없습니다.
대법원 판례에 따르면, 저당권설정등기 이후에 임차보증금을 증액하는 것은 저당권자의 우선변제권을 침해하는 것이므로, 저당권자에게는 대항할 수 없습니다. 따라서 甲은 丙에게 증액 후의 임차보증금을 반환받을 것을 청구할 수는 있지만, 丙이 그 청구를 거절하는 경우 甲은 丙에게 임차주택을 인도할 수밖에 없습니다.