개요:
저당권자 배제 목적으로 설정된 소액임차권은 보호받지 못할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제8조
* 서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결
질문:
저에게 돈을 빌린 甲의 아파트에 소액임차인이 살고 있습니다. 아파트의 전세 시가가 2억 원을 넘는데, 소액임차인이 임차보증금으로 3,200만 원을 지급하고 임차한 것으로 알고 있습니다. 甲의 아파트에 저도 3순위 저당권을 설정한 상태인데, 경매가 진행되면 소액임차인이 저보다 우선 배당을 받는다고 합니다. 과연 소액임차인이 저당권자를 배제하기 위한 목적으로 임차권을 설정한 것이라면 소액임차권의 보호를 받을 수 없는 것일까요?
답변:
네, 그렇습니다.
주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 목적으로 제정된 법률입니다. 따라서, 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 할 것입니다(서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결 참조).
따라서, 위 사례의 경우 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권이 설정된 사실, 해당 아파트의 전세 시가가 실제 임대차보증금의 시가를 훨씬 초과한다는 사실, 임차보증금이 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령에서 정한 우선변제금 3,400만 원 이하인 사실 등을 주장하여 소액임차인의 배당 배제를 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
구체적인 사례에 따라 판단 결과가 달라질 수 있으므로, 변호사와 상담하여 정확한 법률적 조언을 받는 것이 좋습니다.