개요:
임의경매에서 최고가매수신고인으로 알려진 사람이 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고를 완료한 경우, 해당 인물이 주택임대차보호법에서 우선변제권을 취득할 수 있는지에 대한 문제가 있습니다. 이에 대한 판례 및 법적 해석을 통해 살펴보겠습니다.
질문:
임의경매 최고가매수신고인으로 알려진 乙이 甲과 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고를 완료했습니다. 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 있는지 궁금합니다.
답변:
주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 일부 또는 전체에 대한 임대차에 적용되며, 이에 따라 해당 법은 주택임대차계약에 적용됩니다. 그러나 판례에 따르면 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 적법한 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결해야 합니다.
대법원 판례에 따르면 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 적법한 권한을 가진 임대인과 임차인 사이에 체결된 경우로 제한되지 않으나, 적어도 주택에 대해 적법한 임대차계약을 체결할 권한을 가진 임대인이 해당 계약을 체결해야 한다”고 결정되었습니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
따라서, 아직 매각대금을 납부하지 않은 최고가매수신고인인 乙로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖춘 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득한 것으로 보기 어렵습니다(대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결).