개요

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 법률입니다. 그 중 우선변제권은 임차인이 임대주택 경매 시 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 그 임대차계약의 효력과 우선변제권의 인정 여부가 문제될 수 있습니다.

관련법 및 판례

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 임대주택의 경매 또는 공매(이하 “경매”라 한다)에서 임대보증금을 우선변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다.

대법원 판례는 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.”고 판시하였습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 참조).

질문

甲이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 乙이 매각대금을 완납하고 丙주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 이 경우 甲에게 우선변제권이 인정되는지요?

답변

적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 그 임대차계약은 무효 또는 취소될 수 있습니다. 따라서, 이러한 임대차계약을 체결한 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 취득할 수 없습니다.

사안의 경우, 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없습니다. 따라서, 甲이 乙로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다고 하더라도, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없습니다.

따라서, 사안과 같은 경우, 甲은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다 할 것입니다.