개요
주택임대차보호법은 임차인이 임대주택의 경매 또는 공매 시 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리인 대항력을 부여하고 있습니다.
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 함으로써 취득할 수 있습니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결
* 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결
질문
甲은 乙로부터 주택을 임차하여 거주하다가 직장이전문제로 乙의 동의를 받아 丙에게 위 주택을 전대하였으나, 甲은 주민등록을 퇴거하지 않았고 丙도 위 임차주택의 소재지에 주민등록전입신고를 하지 않았습니다. 그런데 甲이 위 임차주택을 전대한 이후에 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매가 개시된 상태인바, 이러한 경우 甲은 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있는지요?
답변
임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관하여 판례는, 간접점유자인 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득하기 위한 요건으로 직접점유자인 전차인의 주민등록이 전입신고 된 것을 요구하고 있습니다.
따라서, 위 사안의 경우 甲이 비록 임대인 乙의 동의를 받아 丙에게 전대하였지만, 甲에게 전차주택을 인도받은 직접점유자인 丙이 「주민등록법」상의 전입신고기간 내에 전입신고를 하지 않았다면 甲이 취득하였던 대항력을 상실하였다고 하여야 할 것으로 보입니다.
즉, 甲은 경매에서 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 상실하게 됩니다.