개요:
주택임차인이 전세권설정등기를 한 경우, 대항요건과 우선변제권의 관계에 대한 설명
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의3 제5항
* 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결
질문:
전세권설정등기를 한 임차인이 대항요건을 상실하면 우선변제권도 상실하는지?
답변:
예, 상실합니다.
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도, 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것입니다.
주택임대차보호법상 우선변제는 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었을 경우에 인정되는 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실한 주택임차인은 후순위권리자 등에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
전세권설정등기는 주택임대차보호법상 대항요건을 공시하는 기능이 없습니다. 따라서 전세권설정등기를 마친 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면, 전세권설정등기만으로는 후순위권리자 등에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
위와 같은 법리를 근거로, 대법원도 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다”고 판시하였습니다.
따라서, 주택임차인이 전세권설정등기를 마쳤더라도, 주택임대차보호법상 대항요건을 상실하지 않도록 주의해야 합니다.