개요:
주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이라면, 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3항
* 대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정
질문:
甲은 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하고 대항요건을 갖추었습니다. 이후 甲은 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었으나 아직 변제받지 못한 보증금이 남아있는데 乙은 주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 甲은 주택의 매수인 乙에게 주택을 인도해야 할까요?
답변:
아니요, 甲은 주택을 인도할 필요가 없습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 따르면, 임대차의 목적물이 된 주택의 소유자가 임대차 계약의 당사자가 아닌 제3자로서 임차인으로부터 임대차보증금을 반환받을 것을 청구하는 경우에는, 임차인은 임대차 계약에 기한 권리를 행사할 수 있는지 여부와 관계없이 보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절할 수 있습니다.
또한, 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면, 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 합니다. 따라서, 임대주택이 양도된 경우, 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 됩니다.
위의 법리를 종합하면, 甲은 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있습니다. 따라서, 임차주택의 매수인 乙은 임대인의 지위를 승계하게 되고, 甲은 그 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있어 보증금을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않아도 됩니다.
따라서, 사안과 같은 경우, 甲은 주택을 인도할 필요가 없습니다.