개요:
* 확정일자제도와 전세권설정등기는 모두 전세보증금을 보호하기 위한 제도이지만, 그 요건과 절차, 효력 등에 차이가 있습니다.
* 확정일자제도는 저렴하고 간편한 절차를 통해 전세보증금의 우선변제권을 확보할 수 있는 반면, 전세권설정등기는 임대인의 동의가 필요하고 비용이 많이 들지만, 보다 강력한 보호를 받을 수 있습니다.
* 전세보증금을 보호하기 위해서는 본인의 상황에 맞는 제도를 선택하는 것이 중요합니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 제1항
* 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결
질문:
저는 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하려고 하는데, 이 경우 전세보증금을 보호받기 위한 제도로 전세권설정등기 이외에 확정일자제도가 있다고 합니다. 이러한 두 가지 제도의 차이점은 어떠한 것이 있는지요?
답변:
전세보증금을 보호하기 위한 제도로는 확정일자제도와 전세권설정등기가 있습니다. 두 제도는 모두 전세보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 부여한다는 점에서 유사하지만, 요건과 절차, 효력 등에 차이가 있습니다.
확정일자제도는 주택임대차보호법에 따라, 임대차계약서를 작성하고 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 그 날짜를 기준으로 그 이후에 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등과 같은 권리보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 갖게 되는 제도입니다. 확정일자제도를 이용하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
* 임대차계약서를 작성해야 합니다.
* 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
* 임차인이 주택에 입주하여 주민등록을 해야 합니다.
확정일자제도는 다음과 같은 장점이 있습니다.
* 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.
* 절차가 간편하고 비용이 저렴합니다.
* 전세권설정등기와 달리, 주택뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제받을 수 있습니다.
전세권설정등기는 민법에 따라, 임대인이 임차인에게 주택을 사용, 수익하게 하는 권리를 설정하는 등기를 말합니다. 전세권설정등기를 하면, 그 설정등기일자를 기준으로 그 이후에 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등과 같은 권리보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 전세권설정등기를 이용하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
* 임대인의 동의가 필요합니다.
* 전세권설정등기를 해야 합니다.
전세권설정등기는 다음과 같은 장점이 있습니다.
* 확정일자제도보다 보다 강력한 보호를 받을 수 있습니다.
* 전세금반환청구소송을 제기하지 않고도 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
결론적으로, 전세보증금을 보호하기 위해서는 본인의 상황에 맞는 제도를 선택하는 것이 중요합니다.
* 전세금이 적고, 임대인의 동의가 용이한 경우라면 확정일자제도를 이용하는 것이 유리합니다.
* 전세금이 많고, 임대인의 동의가 어려운 경우라면 전세권설정등기를 이용하는 것이 유리합니다.