개요:
전입신고 및 확정일자 다음 날 설정된 근저당권은 주택임차권보다 후순위입니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
* 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결: 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.
질문:
甲은 乙의 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주하면서 같은 날 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그런데 乙은 그 다음 날 丙은행으로부터 5,000만원을 대출 받으면서 위 주택과 대지에 근저당권을 설정하였습니다. 그 후 乙이 丙은행의 대출금을 변제치 않아 위 주택과 대지는 경매개시 되었는바, 이 경우 저당권자와 주택임차인의 배당순위는 어떻게 되는지요?
답변:
甲의 입주, 주민등록, 확정일자는 乙의 근저당권설정등기보다 하루 빠릅니다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력이 생기는 시점인 ‘다음 날’의 의미에 따라 주택임차권과 근저당권의 우선순위가 결정됩니다.
만약 ‘다음 날’을 단순히 날짜로만 파악한다면, 甲은 乙의 근저당권설정등기 다음 날부터 우선변제권을 갖게 되므로 근저당권자와 같은 순위로 배당을 받게 됩니다.
반면, ‘다음 날’을 시간적 개념으로 파악하여 오전 0시부터로 해석한다면, 乙의 근저당권설정등기는 등기소가 업무를 시작하는 시간 이후에 마쳐질 것이므로 甲의 배당순위가 앞서게 됩니다.
이에 대하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.”라고 하여 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당 받는 것으로 하고 있습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
따라서 甲의 우선변제권은 위와 같은 요건을 갖춘 다음 날 오전 0시부터 발생하고 乙이 근저당권설정등기를 마친 시점은 이보다 뒤이므로 甲이 乙보다 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다.