개요:
전차인도 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 여부에 대한 검토
질문:
A씨는 서울 소재 의류전문 대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인입니다. 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데, A씨는 건물주인 구분소유권자가 아닌 상가운영위원회와 임대차계약을 맺었습니다. 상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있습니다. A씨는 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관계로 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없는지요?
답변:
A씨는 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.
단순히 이 규정만을 보면, A씨는 임대인의 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 임대인이 임차인의 계약갱신요구권에 대해 거절하면 A씨는 아무런 권리를 행사할 수 없을 것처럼 보입니다.
그러나 대법원 판례는, 대형쇼핑몰의 경우 대부분의 구분소유자들이 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐만 아니라, 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우가 전혀 없는 상태이며, 점포운영보다는 임대수익에 더 관심이 있는지라, 이에 대한 전문가일 수 있는 상가운영위원회 또는 상가전문운영회사에 임대계약을 위임하고 있는 것이 관례라고 보고 있습니다.
따라서 A씨도 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회 또는 상가전문운영회사와 전대차계약을 체결한 전차인으로서 상가건물임대차보호법 제13조 제2항의 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다고 할 것입니다.
따라서 A씨는 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.