개요:
* 임대인의 동의를 얻어 상가임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 상가를 전차한 경우, 전차인은 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있습니다.
질문:
임대인의 동의를 얻어 상가임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 상가를 전차하였는데, 경매절차에서 전차인인 저도 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?
답변:
예, 가능합니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 판시하였습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)
이러한 법리는 상가임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서, 귀하의 경우에도 임대인의 동의를 얻어 전차한 경우라면, 전차 후 상당한 기간 내에 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면, 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 전차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.
* 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전차한 경우
* 전차 후 상당한 기간 내에 소액임차인으로서의 요건을 갖춘 경우
* 임차인이 상가임대차보호법상 대항력을 갖춘 경우
전차인이 위 요건을 모두 갖추었다면, 경매절차에서 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.