사례:
서울에 위치한 4층 건물의 2~4층을 임차하고자 하는 A씨는 부동산 중개업자의 말을 듣고 제2종 근린생활시설에 전입신고 및 확정일자를 받으면 임대차보호법으로 보호받을 수 있다고 생각했습니다.
하지만 A씨는 인터넷 서핑을 통해 전입신고 및 확정일자만으로는 임대차보호법으로 보호받을 수 없고, 임대차계약서에 주거용임을 특약사항으로 넣어야 한다는 정보를 알게 되었습니다.
또한, 제2종 근린생활시설은 주거용이 아니기 때문에 주거용으로 사용하면 불법용도변경에 해당하고, 법적으로 취사시설 설치가 금지되어 있다는 점도 알게 되었습니다.
질문:
- 제2종 근린생활시설에서 임차거주를 하려면 어떤 조건을 충족해야 임대차보호법으로 보호받을 수 있나요?
- 제2종 근린생활시설을 주거용으로 사용하면 어떤 불이익이 있을까요?
- 제2종 근린생활시설 임차 시 추가로 유의해야 할 점은 무엇인가요?
답변:
제2종 근린생활시설에서 임차거주를 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 임대차보호법으로 보호받을 수 있습니다.
- 전입신고 및 확정일자를 받는다.
- 임대차계약서에 주거용임을 특약사항으로 넣는다.
전입신고 및 확정일자를 받으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되고, 임대인이 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없게 됩니다. 또한, 임대인이 임차인의 권리를 침해하는 행위를 할 경우 임차인은 손해배상청구를 할 수 있습니다.
임대차계약서에 주거용임을 특약사항으로 넣으면 임대인이 주거용이 아닌 용도로 사용하도록 요구할 수 없게 됩니다.
제2종 근린생활시설을 주거용으로 사용하면 다음과 같은 불이익이 있을 수 있습니다.
- 불법용도변경에 해당하여 구청에서 원상복구명령을 받을 수 있습니다.
- 취사시설 설치가 금지되어 있어 싱크대 및 가스시설을 뜯어내야 하고, 고액의 과태료를 납부해야 할 수 있습니다.
- 전세자금대출을 받지 못할 수 있습니다.
- 연말정산 시 월세 세액 공제 혜택을 받지 못할 수 있습니다.
판례:
대법원 2022. 2. 24. 선고 2021다239233 판결은, “제2종 근린생활시설을 주거용으로 사용하면 불법용도변경에 해당하므로, 구청에서 원상복구명령을 내릴 수 있다.”라고 판시하고 있습니다.
요약:
제2종 근린생활시설에서 임차거주를 하려면 전입신고 및 확정일자를 받고, 임대차계약서에 주거용임을 특약사항으로 넣어야 임대차보호법으로 보호받을 수 있습니다.