개요:
임차인이 1년 전 주택을 임대하고 가족과 함께 주민등록 전입을 한 뒤, 가족 전체의 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 이전하다가 3개월 후 다시 주택의 소재지로 전입했습니다. 최근에는 주택이 경매되어 소유자가 변경되었고, 새로운 소유자가 임차인에게 명도를 요구하고 있습니다. 임차인은 계약 기간까지의 거주와 전세보증금 반환을 주장할 수 있는지에 대한 법적 문제를 다루고 있습니다.
관련법 및 판례:
– 「주택임대차보호법」 제3조 제1항: 대항력 취득은 입주한 날부터 시작됨.
– 대법원 판례(1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결): 주택임차인이 주택에 입주한 후 가족과 함께 주민등록을 변경하다가 다시 동일 지역으로 전입하더라도 대항력은 종속적으로 유지되지 않음.
– 대법원 판례(1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결): 임차인이 주택임차계약서에 이미 확정일자를 갖추었고, 임대차계약이 재전입 전후에 동일성을 유지한다면, 재전입 이후에 새로운 소유자에 대해 우선변제권을 주장할 수 있음.
질문:
주민등록을 일시 이전 후 재전입한 경우, 새로운 소유자에 대해 계약 기간까지의 거주와 전세보증금 반환을 주장할 수 있는지 궁금합니다.
답변:
주택임차인이 주택에 입주하고 대항력을 취득한 후 일시적으로 가족의 주민등록을 변경하다가 다시 전입한 경우, 이미 취득한 대항력은 유지되지 않습니다. 재전입한 때에는 새로운 대항력을 취득한 것으로 간주됩니다.
따라서 새로운 소유자인 丙에게 대항력을 주장할 수 없어, 계약 기간까지의 거주와 전세보증금 반환을 요구할 수 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 주택임차인이 재전입한 이후에 근저당권을 설정한 경우에도 근저당권자에 대해 우선변제권을 주장할 수 없습니다.