개요
주택임대차보호법은 주택임차인의 권리를 보호하기 위한 법으로, 주택임차인은 일정한 요건을 갖추면 임대인의 지위를 승계한 제3자에 대하여도 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있습니다.
그러나 주택임차인이 임대인의 채무를 담보하기 위해 설정된 담보권자에게는 대항할 수 없습니다. 이는 담보권자가 임대인의 채무를 변제받기 위해 주택을 처분하는 경우, 임차인이 임대차계약상의 권리를 주장하여 임대차계약을 해지하거나 임차보증금을 반환받을 수 있게 된다면, 담보권자의 권리가 침해될 수 있기 때문입니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결
질문
甲은 乙에게 1억원을 차용하면서 2011. 1. 1. 乙에게 甲 소유 A주택의 가등기를 담보목적으로 경료하여 주었습니다. 丙은 2011. 3. 1. 甲으로부터 A주택을 임차하고 확정일자를 받아 대항력을 취득하였습니다. 乙이 가등기담보권을 실행하여 甲에게 청산 통지를 하고 청산금을 지급하려고 한다면 임차인인 丙은 어떻게 하여야 할까요?
답변
임차인인 丙은 乙에게 임차권을 이유로 대항할 수는 없습니다. 이는 乙이 甲의 채무를 담보하기 위해 설정된 담보권자이기 때문입니다.
그러나 丙은 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 가등기담보등에관한법률 제6조 제2항에 따라 채권자는 대항력 있는 임차인에게는 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지 하였다는 사실과 그 채권액을 통지해야 합니다. 위 통지를 받은 임차인은 동법 제5조 5항에 따라 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용하여 가등기담보권자에게 대항할 수 있습니다.
따라서 丙은 乙에게 청산금을 지급받을 때까지 임대차계약을 이행할 의무가 없고, 임대차계약을 해지하거나 임차보증금을 반환받을 수 없습니다.
예를 들어, 乙이 A주택을 경매에 부쳐 丙이 아닌 丁이 낙찰받았다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 丙은 丁에게 임차권을 주장할 수는 없지만, 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 따라서 丙은 丁에게 청산금을 지급받을 때까지 A주택에서 계속 거주할 수 있으며, 임차보증금을 반환받을 수 있습니다.
결론적으로, 주택에 대한 귀속청산이 이루어지는 경우 임차인은 담보권자에게 임차권을 주장할 수는 없지만, 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다.