개요:
주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 대항력과 우선변제권이 유지된다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제2항
* 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결
질문:
대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약(보증금 500만원)이 갱신되었는데, 그 갱신을 하면서 보증금을 100만원 올려 600만원으로 한 경우, 임차인 甲의 대항력과 우선변제권의 범위가 어떻게 되나요?
답변:
주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가집니다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결).
따라서 甲의 경우에는 종전 보증금의 범위 내에서 대항력과 우선변제권이 있으므로, 500만원의 범위 내에서 대항력과 우선변제권이 있습니다.
설명:
주택임대차보호법 제3조 제2항은 “임차인이 제1항의 요건을 갖춘 때에는 그 임차권은 그 후 임대차관계의 종료에도 불구하고 존속한다.”라고 규정하고 있습니다. 이는 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 그 임차권은 임대차계약의 종료에도 불구하고 존속하여, 그 후 임대차관계가 종료되어도 임대차보증금을 우선변제받을 수 있도록 하는 것입니다.
따라서, 주택임대차계약이 갱신된 경우에도, 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이는 갱신된 임대차계약이 종전 임대차계약의 연장으로 볼 수 있기 때문입니다.
따라서, 제시된 사례에서 甲의 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 대항력과 우선변제권이 있으므로, 500만원의 범위 내에서 대항력과 우선변제권이 있습니다.