개요:
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 모두 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률이지만, 적용 범위에서 차이가 있습니다. 주택임대차보호법은 보증금액과 상관없이 적용되는 반면, 상가건물임대차보호법은 일정 보증금액 이하의 임대차에만 적용됩니다.
질문:
주택임차인들은 보증금액과 상관없이 주택임대차보호법에 의해 보호되는 반면, 상가건물임대차는 일정 보증금액을 초과하면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다. 이는 서민들이 주택을 임차하거나 생계를 위해 상가를 임차하는 것은 똑같은데, 주택만 제외 없이 모두 보호하고 상가는 일정 임차인들을 제외하는 것은 차별 아닌가요?
답변:
헌법재판소는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 적용 범위 차이에 대해 다음과 같이 판단하였습니다.
주택임대차와 상가임대차는 건물의 임대차라는 점에서는 동일하지만, 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소로서 주택임차인의 보호는 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해 정당화되는 반면, 상가는 기본적으로 영리활동을 목적으로 하는 공간으로서 사적자치에 의해 규율되는 것이 원칙이다. 또한, 상가임대차법은 투자 회수 및 영업상 이익의 보호를 위한 계약갱신요구권을 인정하는 반면, 주택임대차법은 생존가족의 주거권 보호를 위한 상속의 특례 규정을 두는 등 그 보호내용에도 차이를 두고 있다. 이와 같은 차이점들을 고려할 때, 주택임대차와 상가임대차를 그 적용범위에 있어서 달리 취급한다 하여 평등원칙에 위반된다고 볼 수 없다.
따라서, 주택임차인들과 달리 일정 보증금액수를 초과하는 상가임차인에 대해서 보호범위에서 제외하고 있는 것이 차별에 해당되지는 않을 것으로 보입니다.
해설:
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 모두 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률이지만, 그 목적과 보호 대상이 다르기 때문에 적용 범위에서도 차이가 있습니다.
주택임대차는 주거의 안정을 위한 법률로서, 모든 국민이 인간다운 생활을 영위할 수 있도록 주거의 안정을 보장하는 것이 목적입니다. 따라서, 보증금액과 상관없이 모든 주택임차인을 보호하고 있습니다.
반면, 상가건물임대차는 영리활동을 위한 법률로서, 임대인의 투자 회수 및 영업상 이익을 보호하는 것도 중요한 목적입니다. 따라서, 일정 보증금액 이하의 임대차에 대해서는 임차인의 권리를 보다 적극적으로 보호하고, 그 이상의 임대차에 대해서는 임대인의 권리를 보다 존중하는 방향으로 규율하고 있습니다.
물론, 일정 보증금액을 초과하는 상가임차인 중에서도 경제적 약자가 있을 수 있습니다. 그러나, 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 주택임대차보호법의 요건을 충족해야 한다는 규정을 두고 있습니다. 따라서, 일정 보증금액을 초과하는 상가임차인이더라도 주택임대차보호법의 요건을 충족한다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.