개요:
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 합니다. 따라서 주택임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이 계속 존속해야 합니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결
* 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결
질문:
甲은 임대차주택을 인도받고 전입신고하여 거주하다가 주민등록이 직권말소되었습니다. 그런데 甲은 이러한 사실을 모르고 이의신청을 하지 못한 상태였는데 동장 乙은 직권으로, 말소된 甲의 주민등록을 재등록하였습니다. 이 때 주민등록이 말소된 후부터 재등록되기 전까지 사이에 주택을 양수한 丙은 甲에게 건물을 인도하라고 하는데, 甲은 丙에게 주택을 인도하여야만 하나요?
답변:
네, 甲은 丙에게 주택을 인도하여야 합니다.
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속해야 한다고 합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것입니다.
그러나 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것입니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).
다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당합니다.
甲의 경우 본인의 주민등록말소에 대하여 이의신청을 한 경우가 아니므로 甲의 주민등록이 직권말소된 후 직권재등록되기까지 사이에 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자인 丙에 대하여 甲은 대항력을 행사할 수 없으므로 丙에게 주택을 인도해주어야 할 것입니다.