개요:

주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이 필요합니다. 주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다.

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결
* 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결

 

질문:

부동산등기부상 건물의 표제부에 ‘에이(A)동’이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인인 甲이 전입신고를 함에 있어 주소지를 ‘가동’으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 ‘가동’, ‘나동’으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 甲의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효할까요?

 

답변:

네, 유효합니다.

주택임대차보호법상 대항력의 주민등록 요건은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다. 따라서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정됩니다.

위 사례에서 甲의 주민등록은 다음과 같은 이유로 유효하다고 판단됩니다.

* 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없으므로, ‘가동’으로 등록된 주소지에 ‘에이(A)동’이 위치한다는 점을 일반사회 통념상 쉽게 알 수 있습니다.
* 2개 동의 연립주택은 층당 세대수가 다르고, 외관상 크기도 달라서 혼동의 여지가 없습니다.
* 실제 건물 외벽에는 ‘가동’, ‘나동’으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 왔습니다.

따라서 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었을 것으로 보입니다.

결론적으로, 甲의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효하며, 甲은 대항력을 갖추게 됩니다.