개요
주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임차인은 그 임차주택의 인도와 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 임대차의 목적물을 임차한 사실을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
이 규정에 따라 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 모두 충족해야 합니다.
관련법 및 판례
- 주택임대차보호법 제3조 제1항
- 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결
질문
甲이 丙 회사 소유 ○○아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 乙이 丙 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정하였습니다. 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 볼 수 있는지요?
답변
예, 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다.
따라서, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키기 위해서는 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다.
위 사안에서 甲은 丙 회사 소유 ○○아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 乙이 丙 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정하였습니다.
이 경우, 비록 임대인인 乙이 甲과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 甲이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 甲이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 甲의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 甲이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것입니다.
따라서, 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것입니다.