개요:
주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인 또는 전차인은 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사하거나 대위 행사할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항: 주택의 임대차는 그 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하여 그 효력이 발생한다.
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환하지 아니하는 경우 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
* 주택임대차보호법 제8조 제1항: 임차인은 임대차보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 사용 및 수익을 계속할 수 있다.
* 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결: 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 합니다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다.
질문:
주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 또는 전차인은 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사하거나 대위 행사할 수 있습니까?
답변:
네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차인이 임대인이 임대차보증금을 반환하지 아니하는 경우 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 대법원 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 판결하였습니다.
따라서, 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인 또는 전차인은 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사하거나 대위 행사할 수 있습니다.