개요:
주택임대차보호법은 주택임차인의 권리를 보호하기 위한 법으로, 주택임차인은 일정한 요건을 갖추면 임대인의 지위를 승계한 제3자에 대하여도 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있습니다.
주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 합니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결
질문:
주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지?
답변:
주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가집니다.
그러나 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없습니다.
이는 매수인이 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였기 때문입니다.
따라서 위 주장은 신의칙에 위반되어 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없습니다.
결론:
주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없습니다.