개요:
주택임차인의 우선변제권과 경락인에 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
* 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결
질문:
갑은 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는데 경매가 개시되었고 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 어떻게 되는지요?
답변:
주택임대차보호법상 우선변제권을 행사한 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 다음과 같습니다.
* 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액
즉, 임차인이 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 나머지 금액을 의미합니다.
예를 들어, 임차인이 보증금 1억 원을 가지고 있고, 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당액이 5천만 원이라면, 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 5천만 원입니다.
임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는, 임차인은 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없습니다.