개요:
주택임차인은 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 갖습니다. 이러한 권리를 **우선변제권**이라고 합니다.
우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖추어야 행사할 수 있습니다. 대항요건은 주택의 인도와 주민등록전입신고를 말하며, 확정일자는 임대차계약서에 작성일자를 법률상 인정되는 일자로 부여받는 것을 말합니다.
질문:
甲은 임대차계약을 체결하고 우선 전입신고를 한 후 이사를 하고 며칠 후에 확정일자를 받았습니다. 그런데 같은 날 해당주택에 저당권이 설정되었습니다. 경매가 진행되었을 경우 갑은 저당권자에 비해 우선변제를 받을 수 있는가요?
답변:
확정일자가 저당권 등 물권 설정일과 같을 때에는 임차인과 저당권자는 동순위이기 때문에 배당할 금액에서 각자의 채권비율대로 안분(평등)배당을 받게 됩니다.
따라서, 甲은 저당권자에 비해 우선변제를 받을 수 없습니다. 단, 甲이 확정일자를 먼저 받았을 경우에는 甲이 저당권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
결론:
주택임차인의 우선변제권은 확정일자를 기준으로 발생하므로, 확정일자가 저당권 등 물권 설정일과 같을 때에는 임차인과 저당권자는 동순위가 되어 배당할 금액에서 각자의 채권비율대로 안분배당을 받게 됩니다.