개요:
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 포기한 것으로 처리된 경우, 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환하지 아니하는 경우 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
* 민사집행법 제91조 제1항: 압류의 효력은 압류 당시 제3채무자에 대한 채권에 대하여 발생한다.
* 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결: 임차보증금의 우선변제청구권이 인정되는 주택임차인이라도 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다.
질문:
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인 甲은 확정일자를 기재하여 배당요구를 하였다가 입찰기일 전날 경매법원에 “확정일자 없음”이라고 기재된 배당요구서를 다시 제출하였는데 이 경우 갑에게는 우선변제권이 있는지요?
답변:
아니요, 甲에게는 우선변제권이 없습니다.
주택임대차보호법상 우선변제권은 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하여야 행사할 수 있습니다. 甲은 확정일자를 기재하여 배당요구를 하였으나, 입찰기일 전날 경매법원의 계약서 제출요구를 받고 다시 제출한 배당요구신청서에 확정일자가 없다고 명백히 밝힘으로써, 우선변제권을 포기한 것으로 처리되었습니다. 따라서, 甲은 낙찰대금에서 보증금을 우선변제 받을 수 없습니다.
다만, 경매절차에서 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 임차인의 보증금을 인수하게 됩니다. 따라서, 甲은 낙찰자에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.