개요:
주택임차인이 경매절차에서 우선변제권을 포기하고 대항력을 행사하는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않을 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환하지 아니하는 경우 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
* 민사집행법 제91조 제1항: 압류의 효력은 압류 당시 제3채무자에 대한 채권에 대하여 발생한다.
* 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결: 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다.
질문:
주택임차인 갑이 주택임차인의 우선변제권을 행사하였으나 후에 우선변제권을 포기하고 대항력을 행사하면서 나가지 않고 있습니다. 갑은 계속 주택에 거주할 수 있는가요?
답변:
아니요, 갑은 계속 주택에 거주할 수 없습니다.
주택임대차보호법상 우선변제권은 임대차가 종료된 경우에만 행사할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 임대차가 종료되지 않았다는 주장과 함께 우선변제권을 포기하고 대항력을 행사하는 것은, 임대차가 종료되었다는 낙찰자의 신뢰를 침해하는 것입니다. 이러한 경우, 낙찰자는 임차인을 상대로 명도청구를 할 수 있으며, 법원은 신의칙에 위배되지 않는 한 낙찰자의 명도청구를 인용할 것입니다.
따라서, 질문자께서는 갑을 상대로 명도소송을 제기하여 주택을 인도받으실 수 있습니다.
다만, 갑이 우선변제권을 포기한 데에 정당한 사유가 있는 경우에는, 낙찰자가 갑의 대항력을 인정할 수 있습니다. 예를 들어, 갑이 낙찰자와 협의를 통해 우선변제권을 포기하고 대항력을 행사하는 경우에는, 낙찰자가 갑의 대항력을 인정할 가능성이 높습니다.