주택 매도 후 임차인으로 전환된 매도인의 대항력 취득 시점

개요:

10년 전에 구입한 주택을 2년 전 매도하여 동시에 임차인으로 전환, 은행대출로 잔금 지급 및 근저당권 설정 후 매각된 사례입니다. 매수인이 명도를 요구하고 있을 때, 주택임차인으로서의 대항 여부에 대한 법적 문제를 다룹니다.

관련법 및 판례:

– 「주택임대차보호법」 제3조 제1항: 임대차 등기 없이 주택의 인도와 주민등록이 완료되면 대항력 발생.
– 대법원 판례(1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결): 주민등록은 대항력을 인정하기 위한 적법한 공시방법이어야 함.

질문:

주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 경우, 경매절차의 매수인의 명도요구에 주택임차인으로서 대항할 수 있는지 궁금합니다.

답변:

「주택임대차보호법」에 따르면, 주택의 인도와 주민등록이 완료되면 대항력이 발생합니다. 그러나 주택 매도 시 소유자에서 임차인으로의 전환이 언제 발생했는지가 중요합니다.

판례에 따르면, 주민등록이 대항력을 인정하기 위한 적법한 공시방법으로 사용되려면 임차인의 지위에서 주택의 인도와 주민등록이 이루어져야 합니다. 여기서는 소유권 이전과 주민등록 신고의 시점이 일치하지 않아 문제가 발생합니다.

따라서 귀하는 소유자로서의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 명백히 인식하기 어려웠다고 판단됩니다. 새로운 소유자의 명도요구에 대해 귀하의 주민등록은 적법한 공시방법으로 대항력을 갖춘 것으로 보이지 않으며, 따라서 명도를 거절할 수 있는 권리가 있을 것으로 판단됩니다.