개요:
주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지 여부에 관한 내용입니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
질문:
주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요?
답변:
네, 주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주민등록을 마치고 주택의 인도와 주민등록을 마친 날부터 1개월이 경과하면 제1항의 요건을 갖춘 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 임차인이 주민등록을 마치고 주택의 인도와 주민등록을 마친 날부터 1개월이 경과하면 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다.
대법원은 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.”고 하여 주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다고 판시하였습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).
따라서 주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 임차인이 주택의 소유자로부터 임대차계약에 따른 권리를 양수받은 경우와 마찬가지로 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권자로서 보호받을 수 있습니다.
해설:
주택 임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 임차인이 보호받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
주택 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.
* 임차인이 주민등록을 마치고 주택의 인도와 주민등록을 마친 날부터 1개월이 경과해야 합니다.
* 임대인이 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가져야 합니다.
임대인이 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가지고 있는지 여부는 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 합니다. 예를 들어, 임대인이 주택의 소유자의 허락을 받고 임대차계약을 체결한 경우나, 임대인이 주택의 소유자로부터 주택의 관리·처분에 관한 권한을 위임받은 경우 등은 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.