개요:
* 차임증액청구의 효력
* 차임연체의 요건
질문:
상가건물임대차보호법에 따라 차임증액을 요구하였으나 임차인이 이를 거부하고 종전의 차임만을 납입한 경우,
* 차임증액청구는 형성권으로 일방적으로 성립되는 것인가요?
* 증액한 부분을 제외하고 납입한 차임은 불완전한 차임이 되는 것으로 3회 이상 지속되면 차임연체에 해당하는 사유가 되는지요?
답변:
1. 형성권인지에 대한 명확한 판례는 없으나, 형성권으로서 의사표시의 도달로 변경된 효과가 생긴다는 것이 다수설의 태도입니다.
2. 차임연체의 요건은 총 미지급한 차임의 합이 3개월분에 해당하여야 합니다. 쉽게 말하면, 100만원의 차임에서 증액하여 105만원이 된 경우에 100만원씩 낸다면 5만원만이 미지급한 차임이 됩니다. 따라서 3회 안내야 즉 150만원이 되어야 비로소 차임연체에 해당하게 됩니다.
3. 그리고 상가건물임대차보호법 시행령에 따르면, 차임증액청구는 청구당시의 차임의 5%를 초과하지 못합니다. 즉 위 예에 따르면 시행령에 따라 5만원이 올릴 수 있는 최대한도인데, 적어도 21개월이 되어야 3개월분의 차임연체가 있게 되는 것입니다.
4. 다만, 기분의 차임을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우에도 마찬가지로 총액이 3개월분에 달하여야 합니다.
5. 간단하게 말하면, 종전 차임을 지급하고 있는 경우에는 미지급 차임액이 쉽게 3개월분 이상 되긴 힘들 것 같습니다.
해설:
임대인이 차임증액을 요구한 경우, 임차인은 이를 거부할 수 있습니다. 다만, 차임증액청구는 형성권으로서 임대인의 의사표시가 도달한 때에 차임이 증액되는 효력이 발생합니다. 따라서, 임차인이 차임증액을 거부하더라도, 임대인은 차임증액을 요구한 사실만으로 임차인을 상대로 차임증액을 청구할 수 있습니다.
차임연체의 요건은 총 미지급한 차임의 합이 3개월분에 해당하여야 합니다. 따라서, 임차인이 종전 차임만을 납입한 경우에도, 3개월분의 차임을 연체하지 않는 한, 차임연체로 인한 계약해지 등의 불이익을 받지는 않습니다.
다만, 임대인은 임차인이 3개월분의 차임을 연체한 경우, 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 30일 이상의 유예기간을 주어야 합니다.