개요:
채권회수 목적의 소액임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제8조
* 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결
질문:
지인에게 돈을 빌려주고 지인 소유 아파트에 근저당권을 설정하였습니다. 계속 돈을 갚지 않아 경매를 신청하려고 하는데 제가 모르는 임차인이 시세보다 훨씬 낮은 보증금으로 아파트에 살고 있었습니다. 거짓 임차인으로 보이는데 제가 경매에서 해당 임차인을 배제하려면 어떤 증거가 필요한가요?
답변:
주택임대차보호법상 소액임차인은 임차보증금이 3,000만 원 이하이고, 임차한 주택의 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에 해당합니다.
하지만, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있는 경우에는 그러한 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호될 수 없습니다.
따라서 본 사안의 경우, 임차인이 시가를 초과하는 근저당권이나 가압류가 설정된 사실을 알고 있음에도 임대차계약을 체결된 사정, 실제 계약 체결 이후 얼마 되지 않아 경매가 개시되었다는 사정, 임차인이 본인 소유의 주택이 있음에도 임대차 계약을 체결하였다는 사정, 다른 부동산에 소액임차인으로 임대차계약을 체결한 전례가 있다는 사정 등이 존재한다면 해당 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 귀하는 이러한 사정을 입증할 수 있는 증거를 확보하여 경매 법원에 소액임차인 배제 신청을 할 수 있습니다. 구체적인 증거로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
* 임대차계약서
* 임대차계약서 작성 당시의 근저당권이나 가압류 등 권리관계에 대한 자료
* 임대차계약 체결 이후 얼마 되지 않아 경매가 개시되었다는 자료
* 임차인의 본인 소유 주택에 대한 자료
* 임차인이 다른 부동산에 소액임차인으로 임대차계약을 체결한 전례에 대한 자료
이러한 증거를 확보하기 위해서는 임대인이나 임차인과 직접 연락하여 확인하거나, 부동산 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 금융기관 발급 서류 등을 제출받아 확인할 수 있습니다.
또한, 소액임차인 배제 신청은 경매 절차의 일환으로 이루어지므로, 경매 법원에 소액임차인 배제 신청서를 제출하고, 신청 취지와 이유를 구체적으로 밝혀야 합니다. 신청서에는 위에서 언급한 증거자료를 첨부하여야 합니다.
소액임차인 배제 신청이 받아들여지면, 해당 임차인은 경매에서 배제되고, 경매 대금은 근저당권자 등 선순위 채권자에게 우선적으로 배분됩니다.