개요:
채무초과 상태에서 소액임차권을 설정하면 사해행위로 취소될 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제8조
* 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결
* 의정부지방법원 2017. 3. 3. 선고 2016가단111720 판결
질문:
제품 판매 대금을 변제하지 않아 채무초과 상태인 甲이 자신의 유일한 재산인 아파트에 관해 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 乙이 소액임차인으로 제 매매대금보다 우선 변제한다고 하는데 이를 못 받게 하는 방법은 없을까요?
답변:
네, 있습니다.
주택임대차보호법상 소액임차인은 임차보증금이 3,000만 원 이하이고, 임차한 주택의 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에 해당합니다.
다만, 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 됩니다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조).
따라서, 위 사례의 경우 채무초과 상태의 甲이 자신의 유일한 재산인 아파트에 관해 乙과 체결한 임대차계약은 甲의 일반채권자들의 공동담보를 감소시키는 행위로 사해행위에 해당하는 것으로 보입니다.
결국 사해행위에 있어 악의로 추정되는 乙이 자신의 선의를 입증하지 못한다면 甲과 乙의 임대차계약은 취소될 수 있고, 해당 임대차계약에 기한 우선변제 또한 받지 못할 수 있습니다(의정부지방법원 2017. 3. 3. 선고 2016가단111720 판결 참조).
즉, 귀하가 甲의 채권자라면 甲과 乙의 임대차계약이 사해행위임을 주장하며 사해행위취소소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 乙이 사해행위에 대한 선의를 입증하지 못하면 임대차계약은 취소되고, 乙은 소액임차인 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.
사해행위취소소송을 제기하기 위해서는 다음과 같은 사항을 준비해야 합니다.
* 甲이 채무초과 상태에 있었음을 입증할 수 있는 자료
* 甲과 乙의 임대차계약이 채무초과상태에서 체결되었음을 입증할 수 있는 자료
* 乙이 사해행위에 대한 선의를 입증하지 못하였음을 입증할 수 있는 자료
사해행위취소소송은 민사소송으로서, 법원에 소장을 제출하고 소송을 진행하게 됩니다. 따라서, 사해행위취소소송을 제기하기 전에 변호사와 상담하여 정확한 법률적 조언을 받는 것이 좋습니다.