개요:
주택임대차보호법상 임차인은 임대주택의 양수인에게 대항력을 취득할 수 있습니다. 그러나 임차주택의 양수인이라 함은 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하며, 토지만을 경락받은 자는 이에 해당하지 않습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항
* 대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결
질문:
저는 저당권 등이 전혀 설정되어 있지 않은 甲소유 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하고 있습니다. 그런데 위 주택의 대지에는 근저당권이 설정되어 있었고, 그 후 근저당권자의 대지에 대한 경매신청으로 대지는 乙에게 매각되었습니다. 이 경우 제가 대지만을 위 경매절차에서 매수한 乙에 대하여 주택임차권을 주장할 수 있는지요?
답변:
귀하는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인입니다. 그러나 주택임대차보호법상 임차인은 임대주택의 양수인에게만 대항력을 취득할 수 있습니다. 여기서 임차주택의 양수인이라 함은 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미합니다. 따라서 토지만을 경락받은 자는 이에 해당하지 않습니다.
따라서 귀하는 대지만을 경매절차에서 매수한 乙에 대하여 주택임차권을 주장할 수 없습니다. 乙은 귀하의 임차권을 승계하지 않았기 때문입니다.
해설:
주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 임차인은 임대인의 지위를 승계한 임대인에게 대항력을 취득하여 임차권을 보호받을 수 있습니다. 그러나 토지만을 경락받은 자는 임대주택의 양수인에 해당하지 않기 때문에, 임차인은 그에게 대항력을 취득할 수 없습니다.
따라서 주택을 임차할 때에는 임대주택의 양수인에게 대항력을 취득할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.