개요:
토지가 분할된 경우, 임차인은 주택의 등기부상 지번과 주민등록지 주소가 일치하지 않더라도 일반 사회통념상 임차권의 존재를 제3자가 인식할 수 있는 경우에는 대항력을 취득할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결
질문:
甲은 ○○동 166의 16 지상 주택 2층 부분을 임차하면서 같은 동 166의 1에 주민등록을 하였습니다. 그런데 실제 166의 16은 바로 그 전년에 같은 번지의 1에서 분할되어 나온 관계로 그 인근 주민들도 보통 그 주택의 지번을 166의1로 알고 있었거나 통칭하고 있었고, 166의 1에서 분할되어 나온 토지 중 위 166의 16 지상에만 건물이 건립되어 있었습니다. 이 경우 甲은 위 주민등록으로 대항력을 취득할 수 있나요?
답변:
네, 甲은 대항력을 취득할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정한 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부에 따라 결정됩니다.
사안의 경우 ○○동 166의 1에서 분할되어 나온 토지 중 위 166의16지상에만 건물이 건립되어 있다는 등의 특별한 사정이 인정되므로 일반사회통념상 위 166의 1에 등재된 주민등록으로 이 사건 건물부분에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 있다고 인정될 여지가 있습니다(대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결 참조).
즉, 토지가 분할된 경우에도 임차인이 주민등록지와 건물 지번이 불일치하더라도, 일반 사회통념상 임차권의 존재를 제3자가 인식할 수 있는 경우에는 대항력을 취득할 수 있습니다. 이러한 경우는 다음과 같은 사례가 있습니다.
* 임차인이 주민등록지와 건물 지번이 불일치하더라도, 그 지역 주민들 사이에서 통칭되는 지번으로 주민등록을 한 경우
* 임차인이 주민등록지와 건물 지번이 불일치하더라도, 건물의 위치나 주변 환경 등으로 보아 일반인이 쉽게 오인할 수 있는 경우
따라서 임차인이 토지가 분할된 경우에도 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록지와 건물 지번의 불일치 사유를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋습니다.