개요:
임차인이 임대차 계약서와 주민등록에서 현관문에 부착된 호수의 표시대로 기재하고 전입신고를 하였더라도, 그 호수가 등기부상 표시와 불일치한 경우에는 대항력을 취득할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결
질문:
甲은 주택에 대하여 임대차계약을 체결하면서 임대차계약서에 해당 주택의 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고, 그 표시대로 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 위 주택은 등기부상 2층 202호로 표시되어 있었습니다. 이러한 경우 甲의 주민등록으로 대항력을 취득할 수 있나요?
답변:
아니요, 甲은 대항력을 취득할 수 없습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것입니다. 따라서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정됩니다.
사안의 경우, 甲은 임대인과 계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재되게 하였으므로, 이 사건 주택의 실제 표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 甲의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없습니다. 따라서 임차권자인 甲은 대항력을 가지지 못합니다.
따라서 임차인이 현관문에 부착된 호수의 표시대로 주민등록을 하였더라도, 그 호수가 등기부상 표시와 불일치한 경우에는 대항력을 취득하기 위해서는 그 불일치 사유를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋습니다.